大家2年目の会

大家

賃貸収入を上げること

今日はバリューアップの話を。
不動産の賃貸収入を月額1万円あげれたらその物件の市場価格は100万円上がります。逆に1万円下げれば物件毀損評価はマイナス100万円です。だから賃貸収入を上げること。

これを不動産所有者はしっかりやっていかないと行けないです。
いうは易し行うは難し。
目先の入居付に走って家賃を下げてしまうこともあるし、長期のバリューを下げないために家賃を下げず空室のまま保有することもあるし、色々と決断が難しい。決断を最も簡単にする方法。それは常に成長させる、ということ。

物件の賃貸収入をより多く上げる、ように色々取り組みをしてみたらいいのです。

弊社で預かっている管理物件の市場調査が終わりました。と言っても弊社の独断と偏見が多く入っており、外部に公開できるようなものではございませんが、とにかくある目的でフィールドリサーチを行なったのです。

管理物件周辺は非常に古い建物が多く、高齢化率も高い。建物と建物の感覚もめちゃくちゃ狭い。要するに人口密度が異常に高いのです。管理している物件以外空き家はあんまりない。

これでピンときました。あぁコインランドリーが的確だ、と。ちょうど1階の部屋が空いていて改装すれば、この辺りの洗濯需要を取れるなぁ、と。さらに○○と△△を用いてやれば収益毎月80〜120万円程残るなぁと。通常15坪のコインランドリーは月商90万円が基準値になりまあいて粗利率70%なので63万円粗利、となるのですがそれよりはるかにいい数字。80万としても年間960万円粗利なので3000万円くらいかけても3年ちょいでペイですね。ROI32%めちゃくちゃ優良事業やな。

ということが調査をすればわかります。他にも手段はあるかもしれませんし、模索はしますが、これだけの収益率で回るのなら他の金融商品と比べても圧倒的に良いのでさっさと初めて、PDCA回した方がよりノウハウが蓄積するし儲かりますし、早く展開して行けばドミナント戦略でより収益が確保できるし、いいことが多い。

収益を成長をさせることにフォーカスすると、沢山の負の部分が逆に消えていく。例えば今回は地の利が悪いと思われていて、高齢者ばかりの、空気が淀んだ感じがする場所で空室がずっと続いている物件、という評価が、高齢者をいかに助けるか、空気の淀みをいかに地域の人の住居の中には持ち込ませないか健康にしてあげれるか、空き家があるからできるサポートが、無いのか。

そういうことを考えるいいきっかけになりました。

そのためのフィールドリサーチであり、直感的仮説をもつための日々の情報収集であり、情報は選択肢の一つとしていつでも思考の片隅に置いておく必要があります。
そして重要なのは何かを基準として間違いなく優秀だ、という状況下なら迷わず実行できる決断力が必要です。
あとは行動をするだけ。
最初は慣れてないことをするから失敗もするでしょう、だけどそれでよくて大コケさえしなければ当初のシミュレーションに近い数字は人間は改善を繰り返すので出せていくのです。

これがビジネスオーナーの本当の行動、なんだと思います。
昨日よりも今日を、今日よりも明日を。
魅力的な世界に書き換えていってください。


武智 剛

武智 剛 | JUSETZマーケティング株式会社 代表取締役

1980年7月大阪生まれ。茨木高等学校、神戸大学経営学部卒業。大学在学中には株式投資を実践するも自分には不向きと判断。経営学を学ぶ中で、営業は一生モノのスキルになると感じ、某大手住宅資材メーカーの営業マンの道に。営業に没頭する日々の中、資産家の方から投資用不動産の建築の仕事を大量に受注し、リーマンショックの乗り切り方も目の前で体験。それ以来不動産投資の魅力を忘れられず、独立。独立後2年で家賃収入約3000万円、3年半で1億円を達成。この経験と実績に基づき、同じような思いを持つ30代から50代のサラリーマンを不動産オーナーに育てることに情熱を注いでいる。

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