大家2年目の会

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相場価格と適正価格 賃料を決めるために考える7つの要素

利益率向上!経営立て直し!賃料は不動産投資・不動産大家業における収益に直結する最重要要素。賃料を決めるときに検討すべき7つの要素について整理してみました。

 

賃料を決めるための根拠

  1. 過去の実績
  2. 周辺相場
  3. 物件の基本スペック
  4. 設備、内装などのランク
  5. 立地
  6. 物件の価格(オーナーの投資額)
  7. 賃借人の要望額

ざっと考えてみると上の様な要素が賃料に影響を与えそうな項目として挙がります。

それぞれの要素について少し詳しく見てみましょう。

 

1.過去の実績

例えば所有している物件の一室に退去が出て新たな入居を募集するとき、先ずは退去が出る前に貸していた賃料を基準として考えるのではないでしょうか?過去の賃料は、その値段でも入居があった値段であり、実績のある数字と言えるでしょう。しかし、その以前の賃料にどれだけの根拠があったのか…は疑わしいところがある場合もあります。さらには、過去の賃料はあくまで過去の実績であり、現段階にどう生かせるかは不安なところがあります。とは言え、いちばんデータとして得やすく参考にしやすいものであるのは間違いないので、賃料設定のスタート段階としては必須のデータとなるでしょう。

 

2.周辺相場

自分の所有する物件の周辺物件の賃料もデータとしては得やすく参考にしやすいところです。ただし、”得やすい”というのは募集価格であり、第三者が実際の入居者との賃貸契約価格を知ることはなかなか難しいところです。また、3・4の項目とも関連してくるのですが、周辺に”立地する”という類似項目だけで、その他の条件が全く同じという物件は不動産においてはあり得ないところです。ですので周辺相場は家賃設定の根拠とするには本来弱いものではないかと私は思います。

 

3.物件の基本スペック

基本スペックとひと言で言い表してしまいましたが、さらに要素を具体化していくとまた話題が取っ散らかってしまうので程々に控えることとにして…。ここで話題とするに最も適切なものと思われる広さ(面積)に限ってお話しすると…ワンルームの20㎡前後の物件と、ファイミリータイプの50㎡以上のような物件の賃料が異なるのは、全く違和感のないことだと思います。その他、何階の部屋なのか?築何年の建物なのか?と言ったことが賃料に影響を与えてくる具体的な要素になるかと思います。

 

4.設備、内装などのランク

これはともすれば最も入居付けの際にアピールしやすいポイントになるかもしれません。
部屋自体が高級感漂う仕上がりに出来ていれば、賃料は周辺相場より多少高くてもあっさり入居が決まることはよくあるパターンです。
これから入居頂くであろうお客様にとっては今まで住んでいた住居が比較・判断のベースになっていることも多く、ターゲット顧客と物件(内装)の仕上がりをリンクできていば家賃設定も行いやすく、入居付けも進めやすくなると思います。

 

5.立地

そもそもの話になってしまいそうですが、不動産に関する価格のベースは立地にあるでしょう。
傾向として、都会の物件の方が地方の物件より家賃が高くても入居付けは容易です。
ただし物件の購入価格は想定される賃料以上に立地の影響を受ける、つまり良い立地の物件の購入価格はより割高になる傾向があるので、結果都会は利回りが下がる傾向があります。

 

6.物件の価格(オーナーの投資額)

これも先の項目で触れたこととの関連していますが、オーナーとしては利回りを追求したい側面もあります。投資額に対してその物件がどれだけの利益を生むか?その観点で追求すると賃料は物件の購入価格や、その物件を作り上げるために使った投資額に依るものでもあるでしょう。

 

7.賃借人の要望額

と、いろんな切り口、観点で賃料が影響を受けそうな要素を見てきましたが、そもそも賃料としての適正価格を考えるとき、お客様である賃借人の観点、要望を見ないわけにはいきません。しかし世間一般的には周辺相場価格や利回り、過去の実績にだけしか考慮して賃料設定ができていないのが現状なのではないかと思います。
如何に賃借人にとって価値のある、満足してもらえる物件を準備し、それに見合った納得できる賃料を毎月払ってもらうか…という観点を持つことによってオーナーとして考えるべきことが新たに生まれてくるでしょうし、また違った目的のお金の使い方が出来ていくのではないかと思います。

長く書いてしまいましたが、賃料設定についてはともすれば周辺物件との比較にばかり気が行ってしまいそうになります。しかし、他の物件と同じグラウンドで争ってしまうのではなく、想定する顧客の要望に応えられる物件を作り上げ、そんな顧客にその物件(商品)の存在を知らせることができれば、周辺物件との価格競争に巻き込まれることなく物件の価値も維持しやすい状態が作れて行くはずです。

結局のところ本来あるべき姿はやはり顧客のことを考えることに行きつくのではないでしょうか…。

その意識が抜けてしまわないように、意識を持ち続けることは、真っ当に不動産大家業を経営することの1つの要素になるはずです。


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