大家2年目の会

大家

おとなりどうしの全く同じ間取の物件を持つAさんとBさん(フィクション)

おとなりどうしの全く同じ間取の物件を持つAさんとBさんがいらっしゃいます。

同時に建てた新築物件で、運営開始直後に満室になり、当初は経営状態も全く同じ状態でスタートされました。

しかし時が過ぎると共に状況は変わっていきます…。

入居者のなかで転勤や結婚を理由に複数戸で退去が立て続けに発生したAさんの物件。Bさんの物件は変わりなく満室を維持しています。

そうこう言っていると大きな台風が通過したため、Aさんの物件は屋根が破損し雨漏りが発生してしまいました。Bさんの物件は無傷でした。

Aさんは雨漏りの発生した部屋の状況確認と補修のため入居者の方にコンタクトを取り、修復の段取りを整える傍ら、入居者の方と親密になることができました。Bさんは満室経営のため入居者の方とコンタクトを取る必要もなく平穏に過ごしていました。

Aさんは火災保険に入っていたので台風の被害は保険で修復することができました。しかも退去が発生した部屋の修繕・リフォームも同じ工事会社で併せて行うことで、割安にすることができたため、思い切って高スペックの設備に入れ換えるリフォームを行いました。Bさんは変わらず満室経営です。

積極的な攻めのリフォームを行ったため空室になっていたAさんの物件は以前より高い家賃で入居付けができ、利益額は経営当初より高まりました。Bさんは変わらず満室経営で、当初の利益額を維持しています。

Aさんの物件は入居者の方に気に入って頂いているようで、クレームも無ければ、退去の発生する気配はありません。Bさんの物件はここへきて入居者からのクレームや入居者間どうしのトラブルが起こっているようですが、そのうち沈静化するだろうとBさんは静観しています。

Aさんはトラブルが起こっても対処できる自信もあるし、その経験を金融機関に上手にアピールすることができたので次の物件を購入するための融資を受けることに成功、次の物件を手に入れることができました。Bさんは入居者の不満を抑えることができず、立て続けに退去が発生、物件の雰囲気も悪くなってしまい次の入居付けもままならない状態に陥ってしまっています。

…と、物語は続きそうですが、事実これと似たようなAさんBさんが世の中にはいらっしゃいます。

災害による被害を受けたり、避けられない退去は大家さんとしてはどうすることもできないところです。でもそれを真摯に受取り対処されたAさんは、その不運を経験と信頼を得るための材料に変えることができました。

Bさんは当初は運よく経営が安定していましたが、なにも起こらなかったことでBさんはなにもしなかった、する必要が無かった。それが後になってなにかが起こったときに十分な対処ができず、傷の拡がりを止めることすらできない状態になってしまった。当初の運の良さが結果不運を招いたと言えなくもないですが…。

不動産は持つ人によって儲かりもするし大損もすると、ベテラン大家さんはよく言われます。この例でも、Bさんは何も起こっていない平穏な間にも現状をより良くできることが何か無いか?という意識があれば後の不運をはねのけることは可能だったのかもしれません。

その時々、瞬間瞬間で不運に見舞われることは避けられないことかもしれません。しかし長いスパンで考えると意識ひとつでその不運を自分のコントロール下に置くこと、つまりリスクを許容範囲内に収めることができるのかもしれません。そのためには経営をする、よりよい経営に持っていくという意識がまずは必要なのかと思えて来ます。

不動産投資は不労所得が得られる…のかもしれませんが、全く働かずして所得が得られるのは運がある間だけと考えた方が良いでしょうね。


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