大家2年目の会

教科書

不動産大家業と収益構造 その1

事業を行うにあたって、自分が取組む事業=不動産大家業において標準的な数値を知ることは先ず必須のことだと思います。

例えば簡単なところで言えば表面利回りは10%あれば誰から見ても良い数値ですし(裏に隠された情報がある場合もありますが…)、融資を受ける際の利率は3.5%とか4.5%で借りてしまうのは高いと一瞬で判断できる数値なのではないでしょうか?

しかし、例えば上記の利率について、不動産投資に関して言えば3.5%が高い部類にあたりますが、それが融資やローン全般との比較をしてみると決して絶対的に高い利率ではないことはみなさんお気づきのことかと思います。住宅ローンは利率が低いですが、その他消費系のローン、多目的ローンの部類ではもっと高い利率設定の商品がたくさんあります。そう、不動産投資の業界での数字と他の一般的な数値が異なることはよくあります。不動産投資・不動産大家業が特殊な事業か…そうも言えるのかもしれませんが、単にそれがこの事業の特徴だと認識する方が良いような気がします。

さて、その特徴のひとつとして私もセミナーの中で語ることがよくありますが、それは粗利率=限界利益率が高いということ。つまり、売上原価が極めて小さく、家賃収入がほぼそのまま粗利になるという特徴です。なぜそうなるかと言うと、私の場合はこう認識しています。

それは、顧客に提供している商品は住居や店舗・事務所と言った不動産を貸し一定期間あたりの使用料金を売上として定期的に繰り返し得ている…と考えると、顧客に提供する商品は当然不動産であり、その不動産の購入価格が(仕入)原価として考えられる費用になるはずです。しかし一般的にはそう考えないですね。それはなぜでしょうか?ここで出てくるのが減価償却の考え方になり、混乱を招くところ…いったんここで区切って、続きはまた改めます。


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