大家2年目の会

物件

本来の『キャッシュフロー経営』とは

会の購入可能物件リストの中に1棟全室テナント設定のビルがありました。

価格は3億強。

多少郊外にはなるけれども駅徒歩2分の物件で、
客付けには困らないような物件です。

しかし、この物件は買えたとしても
かなり余裕を持っている方でないと
購入はおススメいたしません。

それこそ
「買えれば儲かる」
かもしれませんが、無視できないリスクがあるからです。

というのもこの物件は1戸あたりの面積が大きく、
全体として戸数が少ない。
もし退去が発生したとき、上で書いたように
駅近極まりないので次の入居付けには困らないでしょうが
退去から次の入居までの空白期間が少しでも起こってしまったときに
家賃が入らなくなる額が大きい。
つまり、1棟全体に占める1戸当たりの割合が大きいので、
もし1戸の賃料が入らなかったときに、返済額をキャッシュフローとして
カバーできるか、できないのであればその間の持ち出しに
耐えることができるか…。
そんな心配事が発生してしまいます。

3億ともなると、そのすべてを借入で購入、借入期間20年だったとすると
毎月の元本返済額は125万円。
戸数が20戸の物件だったとしたら、1戸当たりの月返済額は6.25万円、
戸数が10戸だと、12.5万円、
戸数が5戸だと、25万円。
退去にともなう家賃収入の”すきま”が起こってしまえば
それだけの額をどこかでカバーしないといけないと言うことになります。

これはある意味、本来言うところの『キャッシュフロー経営』に
沿わない物件と言えるかもしれません。

ということで、一部の収入減があったとしても
それに耐えられる体力のある方でないと
このような物件を購入することはお勧めできないのは
こう言う理由です。


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