大家2年目の会

物件

一般的な利益構造の見かたを不動産大家業に当てはめると…

不動産を買う時にまず見る指標は何ですか?

まずは価格・利回り、あとは立地、面積、戸数、建築方法、築年数などなど色々あると思います。

少し観点を変えて…
一般的な事業の場合、自社事業の状況を把握・管理するために会計を行います。(特にここでいう類の会計のことを管理会計と呼びます。対して対外的な財務情報開示のための会計を財務会計と呼びます。蛇足ですが…。)
その中で売上高に対して、原価(原材料費や仕入れ費用)、販管費などを変動費、固定費に分けて考えて、損益分岐点を明確にする…みたいな分析が行われます。

で、改めて考えると不動産大家業で損益分岐点って言われないですよね…。なぜでしょうか?

いちばん説明しやすい点は、不動産大家業は利益からさらに借入返済分のキャッシュがマイナスされ、一般的な利益の定義では事業をカバーしきれないということがありますが、別の観点では不動産大家業は原価がゼロの事業であり、変動費として考えられる費用が極めて少ないと言うことも挙げられます。つまり、売上が下がると途端に赤字に近づく事業だということ。利益率が売上の10%だとしたら、売上が10%減ると利益がゼロになり、さらに減ると赤字に転落する…というわかりやすい事業なんですね。

売上減少に対して耐性を持たせるためには変動費率を高めることが一般的な経営の方向性なのですが、と言うことは不動産大家業では変動費率を高めることで空室に対するリスクヘッジとなりうるはずです。

不動産関係はこれまでの商習慣からか様々な支出の多くが固定費としかみなせないのが実情です。それならばそこを変動費化することが出来ればある種独自の強味になっていくはず。

と、まあ不動産大家業は他の一般的な事業とは異なり、特殊な事業であることに違いはないのでしょうが、事業は事業です。他の一般的な事業と同じ尺度を当ててみるのも、また異なったポイントが見えて良いかもしれません。

これから不動産大家業を始める方や始めてまもない方は変に凝り固まったモノが無いので、その間に様々な視点を持てるように、視野を拡げることに注力されるのが良いと思います。それが先々どこかの場面できっと活きてくるはずですから…。


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