大家2年目の会

リスク

空室率と空室期間率、リスクの考え方

改めて空室リスクのコトを考えてみたいと言うことで、前回の続きです。

前回は、単純な空室率はある時点での状態しか表していないので

時間軸を考慮した空室期間率も考えるべきではないかという

お話をいたしました。

これにより得られると想定された家賃収入のうち空室により得られなかった収入が

イメージとして空室数と空室期間を掛けた面積で把握することができるようになります。

しかし従来どおりのある時点の空室率を考える必要性も当然あります。

それはどういう理由かと言いますと…

家賃収入から必要経費や借入に対する返済を引いた額をキャッシュフローと呼んだりもしますが、キャッシュフローはプラスであれば目先は現金がその事業で回っていることになります。キャッシュフローがマイナスであれば手持ちの資金を削って補填することになります。

さらにはそれをカバーする手持ち資金が足らない…と言うことになれば

事業は破綻するということです。

そうならないために手持ち資金は潤沢にしておきたいというのはもちろん、

もう一つの観点からするとキャッシュフローのマイナスは

起こらないように、起こったとしてもできるだけ小さなマイナスで

あるようにしなければなりません。

空室率の取り得る値は、例えば100戸の物件を保有していれば

 0%、1%、2%…98%、99%、100%

です。同じく10戸の物件を保有していれば

 0%、10%、20%…80%、90%、100%

となります。さらに極端に保有物件が1戸であれば

 0%、100%

どちらかしかないということになります。

つまり、空室期間率がそこそこの数字であったとしても

ある時点(ある月)の家賃収入は保有物件1戸でその部屋が空室であれば

0になってしまい、キャッシュフローは融資の返済などで大きなマイナスと

なってしまうということになります。

これは保有戸数が少ないほど収入に占める一戸当たりの割合が大きくなるため

大きなリスクとなります。

また、資産規模が大きくなったとしても1戸当たりの規模が大きい場合も

同様のリスクが起こりますので、例えばテナント物件や事業用の物件、

住居用でも大きな物件、高級物件などを保有する場合にも注意が必要です。

と、話を展開してきましたが、これらは前提として満室か、もしくは

満室に近い状態で平常運転している場合に当てはまることで、

多くの空室を抱えている場合にはそんな悠長なことは言ってられません。

早急に空室を埋め、満室に近い状態で平常運転できるように

することが先決です。


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