大家2年目の会

リスク

不動産投資のリスクは融資を使うから高まる?買い続けるための方策は?

永遠に走り続ける人

ひと頃に比べるとすっかり市場が落ち着いてしまっている不動産投資の業界、いろいろとお騒がせな企業もあったりでネタには事欠きませんが、今から不動産投資に取組もうと考えられていた方からすると同じような目に自分が遭ってしまうのではないかと心配になるニュースだったかと思います。

しかし、そんな懸念はちゃんと知識を付けて自分で考えて取組むと簡単に回避可能なことだったりします。

不動産投資のリスクって、結局のところ何かが起こって返済が滞ることにほとんどが行きつきます。
それを回避するためには融資を使わず物件を手に入れれば良いのです。
…まあ、それが出来ないから困っているんですけどね。

そこで、返済が滞ってしまうことに繋がるリスクに対して不動産投資に取組む際に先ずは持つべき知識と心得るべきことを私なりに考えてみました。

不動産投資基礎知識

これは興味を持たれている方はほとんどみなさんお持ちと言えばお持ちです。
特に本を読んで知れることはたくさんありますし、そこの勉強はみなさんしっかりされているように思います。
問題は本で読むだけでは得られないこと。

例えば建物や設備のことや必要な手続きの詳しいところなど。

しかしこれはそこまで気にしなくても良いでしょう。
必要な時に実際に経験して自分のモノにしていけばそれで間に合います。

レベルを上げていきたいのであれば、もっと積極的に力を入れていけばよいかと思います。

事例

これはいろいろなパターンを知っておきたいですね。
もちろん上手く行った例だけでなく失敗例もです。
それを知っておくと、自分の進みたい方向を持てるようにもなるでしょうし、
何かの決断を迫られた際にも、判断の材料にもなるでしょう。
他の事例と自分の状況が全く同じであることはありませんが、
知識としてパターンを知っておくのは絶対的に有利に事を運ぶためには
必要なことかと思います。

財務知識

不動産賃貸業を経営する…という考えを持って頂きたいということは下でお伝えしますが
経営をするということはお金の動きに関する知識は持って然るべきでしょう。
それが「財務」ということになります。
さらに言うなら、経営は永続的に行っていきたいことですので
今、どんな状況かを把握するだけでなく、この先どうなっていくのかを
予測していくことも非常に重要です。
その予測は財務に関することも当然押さえておくべきですが、
それが十分に押さえられている方は実際あまりいらっしゃいません。

下で未来を予測するためのシミュレーションのお話をしますが、
そもそも未来では「何が」「どうなっている」事が理想的かを
認識しておかないとシミュレーションが無駄になってしまいます。
それを明確にするためにも財務の知識はとても重要だと考えています。

収支・収益・財務などのシミュレーション

未来の見込みを付けて、現時点でどう行動するかの方向づけと判断をする。
そのためには必要な事項をできるだけ正確に予測したいものです。
とは言え未来の予測など想定内のことしか予測できないですし、
精度を求めるのは限界がすぐに来ます。
ですので、どういう前提条件で、どんな要素を鑑みたシミュレーションかを
認識しておくことが重要かもしれません。

そして現実がどうなったかを評価する際に、何がシミュレーションの想定外で
起こったのかを認識し、その対策を講じていくことがシミュレーションを活かす
重要ポイントかと思います。

予測精度を上げることだけにこだわってはいけません。

経営する心構え

経営者として自分で決断し、行動する。
これは経営ということだけではありませんが、
誰に言われてやることでもなければ、言うだけで事が進むわけでもありません。
結局は自分で行動しなければ事は進まないときもあるでしょう。
自分で全て責任を背負う覚悟を持って取り組まなければ
何かが起こった時に対処ができなくなってしまいます。

重く厳しいことを言ってしまいますが、
過去の私のように特に会社員マインドを強く持ってしまっている方には
先の問題を招いてしまう前にちゃんとそれを認識しておいてほしいと
思っています。

結論

最後は取り留めのない内容になってしまいましたが、以上、要素ごとに書いてみました。
これらは全て押さえておかなければならないポイントだと考えています。
他にも必要なこと、持っていたほうが良い知識、モノも当然あるでしょう。

はっきり言って今のご時勢は不動産投資に取組み始めるには厳しい環境であるのは間違いありません。
マクロ環境を個人で変えることはできませんし、それは言っても仕方ありません。
例えば融資が出にくいからと言って、銀行の融資マインドを変えることはできません。
変えることができるのは自分だけなのです。

では自分の何をどのように変えるべきか?
金融機関が融資を出しやすい人になるということ。
会社員の方であれば年収を増やすように本業に力を入れる。
頭金として使える額を増やすために浪費を減らし貯蓄を増やす。
不動産の経営に対する考えのレベルを上げる。

これらのことで金融機関の信用は高めることができるでしょう。
さらにそれらは不動産の経営自体を上手く回す方向のことでもあるのです。

融資を受けるために金融機関の評価を上げる目的の行動は、
結果的に経営力を上げるためにもなるということ。
これは逆も然りです。

結局は

「ちゃんと経営をしていきましょう」
「ちゃんと経営ができるようになりましょう」

ということを以前から大家2年目の会はお伝えしていましたが
ここに至ります。

今の環境で利回りの高くない割高物件を融資を受けて無理に買うと
経営が苦しいのは目に見えます。
それでもその物件が持ちたいのであれば、融資をできるだけ使わず
自己資金の割合を高めて買う、それぐらいの心意気がないと経営は回らなくなるでしょう。

レバレッジを利かせられるのが不動産投資のメリットでもあるのですが
融資を使わなければ返済に追われるリスクもなくなります。

そんな観点も持ちつつ良い経営を進めていっていただきたいと思います。


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